农房经过连环买卖最后卖给本村人的合同有效吗？

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日期： 2025-11-13

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一套农房先被房主卖给外村人，后又被外村人转卖给本村村民，此类连环买卖的交易，其合同效力能否获得法律认可？近日，北京市平谷区人民法院审结的一起案件给出了明确答案，认定此种情况下的房屋买卖合同有效。

2002年，平谷区某村村民张某与外村人王某签订《购置房产合同协议书》，约定张某将其名下位于该村的一处房屋以1.5万元的价格出售给王某。协议签订后，双方钱房两清，王某入住使用。2008年，王某将该房屋以2万元的价格卖给张某的同村老乡李某，双方签订《购置房产合同协议书》。至此，该房屋经历了从村民张某到外村人王某，再到本村村民李某的连环买卖。

2025年，张某反悔，向法院起诉请求确认李某与王某之间的《购置房产合同协议书》无效，并要求李某向其返还房屋。

李某称，他和张某都是本村集体经济组织成员，涉案房屋虽经转卖，但宅基地未流转给外村人，村委会亦已同意备案，未损害集体利益，合同应该有效。

法院经审理认为，2002年和2008年的两份《购置房产合同协议书》均明确了买卖双方、标的物、价款及履行情况。张某认可已收到房款并交付房屋，王某、李某也已完成相应的付款和房屋接管。当前房屋的实际占有人李某是本村集体经济组织成员，尽管张某将房屋售予外村人王某的行为存在法律瑕疵，但王某后续将该房屋转卖给本村村民李某后，李某依法享有涉案房屋的所有权及宅基地使用权。最终，法院判决驳回张某的全部诉讼请求。双方均未上诉，判决现已生效。

法官表示，《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准。由此可见，宅基地使用权是农村集体经济组织为其成员提供的居住保障与福利，具有强烈的身份属性。鉴于该权利与集体经济组织成员资格紧密相连，非本集体经济组织成员购买农村房屋的行为，一般情况下买卖合同无效。

那么，在哪些情形下，将农村房屋卖给外村人的合同具有法律效力？在司法实践中，如果存在以下情形，法院通常会认可合同的法律效力：买受人在签订房屋买卖合同时不具备本集体经济组织成员资格，但事后取得了该资格；买受人本人虽非本集体经济组织成员，但其家庭成员具有该身份且已获得村集体同意；房屋经过多次转卖后，最终由房屋所在地的集体经济组织成员取得所有权。

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